Immobilie als Altersvorsorge

Bereits vor einigen Jahren warb eine deutsche Bausparkasse mit dem Slogan „Die beste Altersvorsorge ist das eigene Zuhause!“ Und verglichen mit dem vielen Unsinn, mit dem die Werbeindustrie ansonsten Fernsehzuschauer und Radiohörer auf die Nerven geht, steckt in diesem Satz durchaus mehr als ein Fünkchen Wahrheit. Denn Immobilien eignen sich in der Tat durchaus als gutes Instrument zur Altersvorsorge. Wobei man hier zwischen zwei Möglichkeiten bei der Investition in Immobilien als Altersvorsorgemaßnahme unterscheiden muss. Dort ist zum einen die selbstgenutzte Immobilie, die man in der Regel schon zwanzig bis dreißig Jahre vor dem Rentenalter baut oder kauft und bewohnt. Zum anderen kann man in Immobilien investieren, um diese zu vermieten und durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen im Alter zu haben. Da eine Immobilie bei der Anschaffung eine sehr kostspielige Angelegenheit ist und diese in den meisten Fällen einen sechsstelligen Eurobetrag verschlingt, sind Immobilienkäufer und Häuslebauer, von wenigen gut situierten Ausnahmen einmal abgesehen, gezwungen, langfristige Kredite aufzunehmen. Ziel bei einer Immobilienfinanzierung muss es sein, dass diese spätestens mit Eintritt in den Ruhestand vollständig zurückgezahlt ist. Nur dann kann man auch von einer sinnvollen Altersvorsorge sprechen, da der Immobilienbesitzer im Alter mietfrei und ohne Kreditbelastung in seiner Immobilie wohnen kann beziehungsweise Mieteinnahmen hat.

Eigentümer, die ihre Immobilie(n) vermieten, haben gewisse steuerliche Vergünstigungen. So können Darlehenszinsen sowie Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, ebenso kann eine jährliche Abschreibung von linear zwei Prozent des Kaufpreises bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dafür sind die Mieteinnahmen in voller Höhe steuerpflichtig. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie ist zudem zu beachten, dass wenn der Kaufpreis höher als der zu diesem Zeitpunkt gültige Buchwert der Immobilie ist, die Differenz voll versteuert werden muss. Natürlich geht der Vermieter auch gewisse Risiken ein. So kann es zu Mietausfällen kommen oder die Mieter hinterlassen die Immobilie in einem desolaten Zustand. Wenn diese dann nicht mehr auffindbar oder nicht solvent genug sind, den Schaden zu ersetzen, bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen. Diese Mieterklientel wird umgangssprachlich auch als „Mietnomaden“ bezeichnet. Dennoch gilt allgemein, dass vermietete Immobilien eine gute Form der Kapitalanlage sind, da sie im Schnitt eine gute und robuste Rendite abwerfen und relativ wertbeständig sind, auch wenn im letzten Jahrzehnt ein recht deutlicher Preisverfall bei deutschen Immobilien zu beobachten war. Wer sich eine Immobilie zwecks Vermietung anschaffen möchte, sollte sich nicht nur ein genaues Bild über den Zustand und die Ausstattung des Objektes machen, sondern auch auf das nahe Umfeld schauen, in dem sich die Immobilie befindet. Lagen mit schlechter Infrastruktur oder mit hohem Anteil sozial schwacher Einwohner lassen sich grundsätzlich schlechter vermieten und haben ein erhöhtes Risiko für Mietausfälle.

Beim Eigenheim besteht die Altersvorsorge darin, im Alter nicht ein höheres Einkommen zu haben, sondern weniger laufende Kosten. Wer zur Miete wohnt, weiß nur zu gut, dass die Miete einen nicht unwesentlichen Teil des monatlichen Einkommens verschlingt. Im Alter dann von seiner Rente keine Miete oder Kreditraten mehr zahlen zu müssen, ist zweifelsfrei eine gute Sache und bedeutet ein höheres verfügbares Einkommen. Und während die meisten Zusatzrenten zumindest teilweise der Steuerpflicht unterliegen, ist die „Nicht-Miete“ absolut steuerfrei. Dafür erhält der Eigenheimbesitzer allerdings seit Wegfall der beliebten Eigenheimzulage vor einigen Jahren keine staatliche Förderung mehr, es sei denn, er nimmt das im Jahr 2008 eingeführte sogenannte „Wohn-Riester“ in Anspruch.


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